在刚刚过去的一季度,上海楼市的韧性得到充分显现,新房、二手房市场皆有明显恢复,来访认筹、带看成交取得了亮眼成绩。
综合多家机构发布的数据,新房方面,一季度有6盘认筹人数突破千人,整体去化率达79%,春节后有23个项目实现日光;二手房成交则连续两个月走高,3月实现约2.4万套,触及近20个月来的高点。“小阳春”成色十足。
(资料图)
业内普遍认为,上海市场不存在过热的风险。多位受访专家指出,新房方面,随着供应量的逐步增加,预计将会出现分流的情况,热度有望趋于平稳;而二手房方面,在此前积压的需求释放完成后,3月下旬至4月以来,周度成交已有所回落,市场趋于理性。
对于上海市场,业内抱有充分的信心。2022年在上海摘得了10宗地块的招商蛇口,在近期业绩会上表示,将在接下来的上海土拍中新获取一些项目。“今年大家对经济的预判整体是向好的。”仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀向记者表示,上海良好的基本面及其在国内的地位,未来仍将持续吸引更多的人才聚集,“按照目前的趋势,预计今年市场会有不错的表现。”
图片摄影:任玉明
新房市场再现“千人摇”
近日,有购房者在社交媒体上披露,位于闵行的建发璟院开启认购,未能在网上预约的客户只能线下排队提交认购材料。有购房者当日晚上11点仍在排队认筹。
该项目是上海第三批次入市新盘,临近漕河泾开发区,相关配套成熟,备案均价近9万元/平方米;附近二手房源挂牌价约为11-13万/平方米。上海中原地产市场分析师卢文曦表示,该项目位于古美板块,区位和配套都较好,与周边二手房也有明显倒挂,热度高也较为正常。
尽管连夜排队买房的情况并不普遍,但近来上海新房市场的热度可见一斑。
一位有置换需求的购房者在2月末时出售了手中的房产,以便认购3月底开盘的嘉定区一项目。“现在就剩下两套房子了,离我选房还有30多分钟,大概率选不上了。”选房当日,该购房者告诉记者,不到200套房源一个小时已清盘。
这样的“日光盘”在一季度并不算少见。据克而瑞上海统计,春节后开盘的43个项目中,有23个实现“日光”,并且一季度有6个项目认筹人数突破千人。
据盛秀秀透露,2022年第四季度,上海市场大约有36%的项目触发了积分制,这一比例在今年一季度上升至47%,认购热情有较为明显的恢复。她也指出,市场仍有明显分化,部分区位不佳或开发商不知名的项目,热度并不高,未能触发积分制。
有多位业内人士提及,当前上海新房市场的火热,在一定程度上是由于此前市场供应量较少。克而瑞上海指出,受前期疫情以及春节返乡潮等影响,一季度楼市供应明显放缓,仅3月供应冲高,同期积压了2个月的购房需求释放,伴随着经济复苏的趋势,市场热度出现回升。
“这一波供应不算多,再加上2、3月市场情绪起来,客户的入市节奏就比较快。”卢文曦分析称,行情起来之后,随着购房者预期的转变,看跌的人减少,需求也随之释放。
这一热度或将随着供应量的增加而有所回落。上海链家研究院首席分析师杨雨蕾指出,虽然同比2022年前三批次,今年新盘供应的项目数量和房源数量减少了三四成,但是从供应节奏来看,今年几乎快了一倍,预计到年中,供应体量有望超过前两年。
公开信息显示,2022年前三批次供应的时点分别为2月中旬、6月中旬、7月中旬;而今年的则分别在2月初、3月中旬、4月初。克而瑞预计,第3-5批次新房大概率将在二季度接踵而至,市场热度或难延续高位,新房易“撞车”分流。
据链家研究院数据,第一批集中供应中有超过一半的项目触发积分,第二批次从公布的认购情况来看,触发积分的项目减少。另有统计显示,自3月中旬第二批次29个新盘官宣至今,目前有7个预计触发积分。
卢文曦认为,尽管3月下半月市场情绪比高峰时期有所回落,但仍处于活跃状态,继续保持一定数量的网红盘,稳定了市场热度,预计4月成交继续会维持在合理区间运行。
二手房成交节奏放缓
上海的二手房也在一季度同步启动。2月中下旬时,有购房者告诉记者,刚看过两三天的房源就被中介告知已成交出售,而他所租住的陆家嘴房源在这一时期也迎来了更多看房者,“周末两天前后来了三波人”。浦东塘桥板块一中介也向记者透露,春季复工之后,门店也重启了人员招聘。
看房热情的高涨也很快反应在成交上。据上海中原地产数据,2月上海二手房成交量达到了19280套,成交套数直逼去年7月高点。卢文曦直言,这一成交表现多少有些超出市场预期,“2万套是上海二手房的“阳春线”,一旦越过说明市场由冷转热”。
市场热度在3月份得到延续,单月成交量环比再增加至23991套,同比亦大幅增加86.12%,这也是近20个月成交以来的高点。
盛秀秀指出,二手房市场的热度一方面源于挂牌量增加,更多人筹集资金去打新、置换,市场上可选房源增多,促成了更多成交量;同时,市场近来的预期扭转企稳,购房者预期房价不会再跌了,在未能进入新房市场的情况下转向二手市场。
这波市场的热度尚未能促成价格的上涨。盛秀秀表示,“成交量起来一段时间之后才会带来价格的增长,我们认为到下半年或许有机会实现小幅的上扬。”
不过,近来的二手房成交出现了些许回落。杨雨蕾坦言,虽然3月份的成交量再度回到2万套以上,但这仅代表3月网签数据,实际上,从3月第二周开始,近几周的周度成交已出现连续回落。
沪上某连锁中介位于浦东内环一门店的经理向记者透露,近期,其所在门店的整体带看和成交确实有所下滑。“我们所在的大区在2月份整体卖了80多套,3月份有70多套,4月以来的节奏比3月份又有所下降,预计可能成交会少10套左右。”
在杨雨蕾看来,虽然近期成交节奏有所放缓,但一季度月均1.7万套的成交表现,较去年的表现仍可圈可点,流动性处于正常范围内。从链家的数据来看,新增客户并未出现明显下降,大家对市场的关注度并未减少。
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